Sin je kolegu pred kratkim rekel, češ da je lahko srečen, ker je po Jazbinškovem zakonu dobil tako poceni stanovanje. Toda sam menim, da so tudi zdaj priložnosti. Poglejte, koliko podjetij je šlo v stečaj in koliko stanovanj se zdaj prodaja po stečajnih cenah. Hvala bogu, da bodo mladi imeli neko korist od vse te godlje,« je v intervjuju za oktobrsko številko Mojih financ dejal France Arhar, predsednik Združenja bank in nekdanji guverner Banke Slovenije. Se bo zgodovina res ponovila?
Najprej konkretna zgodba. Vesna in Tihi sta s svojo mlado družino že leto in pol v lovu za ugodnim dvoinpol- ali triinpolsobnim stanovanjem v Ljubljani. Njuno zgodbo smo predstavili v aprilski številki v članku z naslovom Razkrivamo zakulisje javnih dražb! Bili smo na treh in od takrat še nista imela sreče z nakupom, čeprav trg pregledujeta vsak dan. »Zdaj čakava, kaj bo z novogradnjami, ki jih bodo dale na trg banke in slaba banka, recimo s Celovškimi dvori. Mislim, da bodo tu dobre nakupne priložnosti,« nam je povedal Tihi. Z nakupom stanovanja v Celovških dvorih se je enkrat že opekel. Dražbo, na kateri je bil uspešen, so le dva dni pred podpisom pogodbe razveljavili zaradi prenosa slabih terjatev največje upnice NLB na Družbo za upravljanje terjatev bank (DUTB). »Izgubili smo od 300 do 400 evrov, veliko truda, časa in na koncu ostali praznih rok,« se je jezil, a to je zdaj pozabljeno.
Trenutne razmere
Najprej poglejmo, kaj se ta hip dogaja na trgu nepremičnin. Naši mladi družini se zdijo oglaševane cene za 30 let stara stanovanja, ki se ponujajo med 1.800 in 2.200 evri za kvadratni meter, zasoljene. Gursova statistika pa kaže, da se je kvadratni meter rabljenega stanovanja v Ljubljani v prvem polletju letos v povprečju prodajal po 2.020 evrov. To je sicer za 23 odstotkov manj kot v istem obdobju leta 2008, a za nekatere še vedno preveč. Poglejmo podrobneje. Izračun povprečja temelji na vzorcu 790 prodanih stanovanj v povprečni velikosti 55 kvadratnih metrov, ki so bila zgrajena leta 1972. Je torej 111.100 evrov za 42 let staro stanovanje preveč? Po oceni naše mlade družine je to preveč ne le za starogradnje, ampak tudi novogradnje, na katere cilja. Njen budžet za nakupe na dražbah je namreč 100 tisočakov.
In kako je s cenami novogradenj? Čeprav se zadnja leta stalno govori o tem, žal nihče v tej državi ne spremlja cen oziroma jih bo začel Gurs šele prihodnje leto. Tudi statistični urad je lani nehal izvajati anketno zbiranje podatkov o transakcijah z novimi stanovanji. Vseeno jim je uspelo izračunati indeks cen novih stanovanj - v drugem četrtletju letos so se glede na predhodno četrtletje znižale za 5,4 odstotka in tako skoraj dosegle do zdaj najnižjo izmerjeno raven, kar je 85 odstotkov vrednosti povprečne cene iz leta 2010, cene novih družinskih hiš pa so se znižale za 9,7 odstotka.
Kaj pa število transakcij? V šestih mesecih letos je bilo prodanih 5.574 rabljenih stanovanj in hiš, kar je le pol toliko kot rekordnega leta 2007. Kaj pa novih stanovanj? V pol leta letos je bilo prodanih okoli 260 novih stanovanj, v letu dni 450. »To je zelo majhna številka. Kupci novogradenj očitno še vedno čakajo na znižanje cen ob prodaji iz stečajnih postopkov in z DUTB, zato so cene v drugem četrtletju upadle,« pojasnjuje Branko Pavlin s statističnega urada. Torej, takšnih, kot sta Tihi in Vesna, je očitno precej. Kaj pa se bo dogajalo s cenami? Pojdimo po vrsti.
»Stečajne« novogradnje
Naša mlada družina si želi predvsem nakupa novogradnje po ugodni ceni. Zdaj je pravi čas za nakup stanovanja po stečajnih cenah, svetuje tudi bančnik France Arhar. Koliko je takšne ponudbe, ne ve nihče v državi, saj se o tem ne vodi statistika. Omenjajo pa se posamezni primeri. Recimo Arhar omenja stanovanja v Cerknici, kjer se prodaja sedem blokov družbe GPG Grosuplje, ki je šla v stečaj. Stanovanja so po ceni od 850 do 950 evrov za kvadratni meter in so dvakrat cenejša kot v času največje evforije. Uspešna je bila tudi prodaja »stečajnih« stanovanj kranjske soseske Mala jerebika, in sicer po 1.400 evrov za kvadratni meter (prej po 1.510), pa prodaja 15 garsonjer v ljubljanski soseski Pilon, ki so bile prodane po cenah med 1.840 in 1.980 evri za kvadratni meter (z DDV), torej med 83 in 89 tisoč evri, omenja Majda Kaltak iz javnadrazbe.si. Prav zadnji primer tudi lepo kaže zakonitosti trga - več je povpraševanja pri omejeni ponudbi, višja je lahko cena, tudi če gre za stanovanja iz stečajne mase. »Povprečna prodajna cena garsonjer je dosegla kar visoko raven. Bile so le pet do 10 odstotkov cenejše, kot če bi bila stanovanja v prosti prodaji,« ocenjujejo v nepremičninski agenciji Re/max. »Stanovanja so bila prodana v enem dnevu, več kot polovica dražiteljev je ostala praznih rok. To kaže tudi na to, da na trgu ni zadostne ponudbe novih kakovostnih stanovanj,« še opozarjajo. Opazili so dve vrsti kupcev - mlajše z omejenimi finančnimi sredstvi, ki prvič kupujejo lastno stanovanje, in takšne, ki so stanovanje kupovali kot naložbo.
Ali so stečajne cene torej res vedno nižje od tržnih? »Če je stanovanje na zanimivi lokaciji in je zanj veliko zanimanja, je prodajna cena lahko enaka ali celo višja od tržne. Praviloma pa je nižja. Za koliko odstotkov, je odvisno od primera do primera,« pojasnjuje Aljoša Markovič, generalni sekretar zbornice upraviteljev. Kdo pa določa »stečajne« cene? Cenilec oziroma pooblaščeni ocenjevalec najprej določi tržno vrednost stanovanja, nato še likvidacijsko vrednost (to je vrednost ob predpostavki prisilne prodaje v stečajnem postopku), ki je praviloma od 10 do 20 odstotkov nižja od tržne. Odločitev o izklicni prodajni ceni in vrsti prodaje je potem v rokah upnika, torej tistega, ki ima na stanovanjih hipoteko. Če niti po izklicni niti po znižani ceni ni interesentov za nakup, stečajni upravitelj praviloma izvede zbiranje nezavezujočih ponudb. Tako izmeri utrip trga. Nato se s soglasjem upnika izvede prodaja z nižjo izklicno ceno. Kaj pa, ko upnik ne želi znižati cene? »Premoženje se prodaja po ceni, ki ustreza ločitvenemu upniku, pa tudi če se ne proda. Vse je odvisno od tega, koliko so pripravljeni spustiti ceno,« pojasnjuje Markovič.
Stanovanja DUTB
Tihi in Vesna nestrpno čakata na stanovanja, ki jih bo dala na trg Družba za upravljanje terjatev bank (DUTB), in pričakujeta razprodajo. Pa bo res? Najprej poglejmo ponudbo DUTB. Ta hip nima v lasti niti enega stanovanja, čeprav je bilo nanjo do novembra letos prenesenih 40 nepremičnin. Do konca leta bo prevzela okoli 500 stanovanj (ljubljanska soseska Celovški dvori ter koprska soseska Nokturno), v prihodnjem letu pa najverjetneje še med 200 do 300. A pozor! DUTB letos ne bo prodala niti enega stanovanja. »Razlogi za to so pravni zapleti pri prenosu stanovanj na DUTB; recimo postopek izročitve stanovanj Nokturno zaradi pritožbe še ni pravnomočen, ustavno sodišče je ustavilo notarske prodaje...,« naštevajo na DUTB. Torej bo treba na ta stanovanja še nekoliko počakati. Po optimističnem scenariju pa je v prihodnjem letu pričakovati, da bodo na trg dali od 700 do 800 stanovanj. V zalogi jih imajo še več - skupaj dva tisoč stanovanjskih enot, večinoma iz nasedlih projektov, od tega je velik del nedokončanih. Skoraj vse stanovanjske projekte bodo morali predhodno še sanirati, recimo dokončati gradnjo, odpraviti napake, pridobiti manjkajočo dokumentacijo...
Si kupci res lahko obetajo razprodajo? Na DUTB pravijo, da bodo stanovanja prodajali po tržni ceni. »Ne bomo silili v prodajo nepremičnin, kjer ni povpraševanja, in ne bomo sklepali poslov po vsaki, še tako nizki ponujeni ceni. DUTB ni bila ustanovljena z namenom, da bi prodajala za vsako ceno. V primeru prodaje po prenizkih cenah bodo razliko v ceni posredno krili davkoplačevalci,« opozarjajo.
Do stanovanja na javni dražbi
Vesna in Tihi pravita, da sta pozorna tudi na nepremičnine, ki se prodajajo na javnih dražbah prek sodišč. Pozorna sta predvsem na druge javne dražbe, kjer se ugotovljena vrednost nepremičnine praviloma zniža za polovico. Na prvi dražbi so cene še vedno zasoljene, ocenjuje Tihi. Da ni zanimanja za prve javne dražbe, kaže tudi statistika, saj naj bi bilo tako prodanih le pet odstotkov nepremičnin. Od poletja pa velja novi zakon o izvršbi in zavarovanju, ki omogoča prodajo nepremičnin že na prvi dražbi po najmanj 70 odstotkih (in ne več sto odstotkih) ugotovljene vrednosti, pišejo Finance. »Nekatere cene nepremičnin so bile na prvih dražbah prenapihnjene, zdaj, ko nekatera sodišča že na prvi dražbi znižajo ugotovljeno vrednost do 30 odstotkov, se mi zdijo bolj realne,« komentira Majda Kaltak, ki budno spremlja javne dražbe. O zakulisju dogajanja na javnih dražbah smo podrobneje pisali v članku Razkrivamo zakulisje javnih dražb! Bili smo na treh. In koliko nepremičnin se sploh proda na javnih dražbah? Letos in lani je bilo izdanih okrog 1.600 sklepov o izročitvi nepremičnine, na leto se je na javnih dražbah prodalo v povprečju 800 nepremičnin. Lani so jih največ prodali na okrajnem sodišču v Mariboru (86) in letos v Radovljici (101), kažejo ocene vrhovnega sodišča.
NLB je zvezda javnih dražb
»Nočeva prek trupel. Nočeva izkoristiti tuje nesreče. Zato gledava predvsem javne dražbe, kjer je upnica banka ali v stanovanju ne živi nihče,« opozarjata Tihi in Vesna. Zato smo preverili, kolikokrat se banke kot upnice pojavljajo na javnih dražbah. V letu dni je bilo razpisanih 11.860 javnih dražb, od tega je bilo kar 74 odstotkov takšnih, kjer je šlo za prodajo nepremičnin. V 44 odstotkih oziroma na skoraj vsaki drugi dražbi se kot upnica pojavi ena izmed bank, kaže analiza objavljenih dražb na spletnih straneh sodisce.si (od 1. oktobra 2013 do 30. septembra 2014). Največkrat se kot upnica pojavi naša največja banka NLB (in NLB Leasing), in sicer v kar četrtini vseh primerov javnih dražb, povezanih z nepremičninami. V novembru jih bodo imeli malo čez 70. To potrjujejo tudi na NLB: »Na mesečni ravni je približno 70 do 90 javnih dražb, kjer banka nastopa kot upnica.« Ob boku NLB se kot upnica pogosto pojavlja tudi Zavarovalnica Triglav. »Zavarovalnica je v večini primerov le eden izmed upnikov in izvršilni postopki so začeti na predlog drugih upnikov. Dejanska prodaja nepremičnin se izvede izjemoma, v posamičnih primerih tudi v soglasju z dolžniki,« pojasnjujejo na Zavarovalnici Triglav.
Kot rečeno, naša analiza je pavšalna ocena z izločevanjem v iskalniku na sodisce.si, število dražb ne izraža nujno deleža zadev, prav tako ni možno ločevanje med prvo, drugo, tretjo dražbo; v posameznem primeru lahko nastopa več bank upnic.
Očitno pa bosta na javnih dražbah Tihi in Vesna imela močno konkurenco ne le malih kupcev, ampak tudi velikih - recimo NLB. Banka je namreč, zanimivo, začela na javnih dražbah kupovati nepremičnine. Do zdaj so jih kupili osem. Koliko so zanje odšteli, pa nam niso razkrili. Kupujejo nepremičnine s tržno zanimivo lokacijo, urejeno tehnično dokumentacijo, kjer je možnost oddaje ali prodaje v letu dni, so nam pojasnili.
Kaj prodajajo banke?
Glede na to, da banke očitno prevzemajo vse večjo vlogo kot lastnice in hkrati prodajalke nepremičnin, smo preverili, kaj ta hip prodajajo. Njihovo ponudbo smo zbrali ob pomoči bank in njihovih spletnih strani ter prikazali v infografiki na začetku članka. Čeprav so cene nekaterih nepremičnin precej znižane, pa podroben pregled po celotni ponudbi »bančnih« nepremičnin kaže, da še vedno vztrajajo pri precej zasoljenih cenah, zlasti pri nasedlih novogradnjah. To nam je v neuradnem pogovoru priznalo kar nekaj sogovornikov iz bank. »Čeprav je cenilec ocenil nepremičnine po precej nižji ceni, je uprava banke odločila, da jih trgu ponudi po višji ceni, pa čeprav gre za tretji krog prodaje,« nam je zaupal eden izmed prodajalcev in celo priznal, da tudi sam po takšnih cenah stanovanja ne bi kupil. »Novogradnje so na dražbah ugodnejše, vendar šele po nekaj neuspešnih prodajah, ko cene dodatno znižajo. Kolikšna so ta znižanja, je težko oceniti,« dodaja Majda Kaltak.
Koliko nepremičnin imajo banke na grbi, nismo izvedeli. Na Banki Slovenije navajajo podatke iz leta 2012, ko je bil obseg nepremičnin, zaseženih za poplačilo slabih terjatev, ocenjen na 80,8 milijona evrov. To je okrog 720 stanovanj, velikih 55 kvadratnih metrov, po povprečni ceni 2.020 evrov. Menda teh podatkov sistematično ne zbirajo niti same banke. Nekatere baje sploh še nimajo izdelane strategije in ne vedo, kaj bi počele z nepremičninami, zato se velikokrat izgovorijo, da gre za poslovne skrivnosti banke, smo izvedeli neuradno. Recimo v Banki Koper so nam povedali, da so v njihovi službi za izterjave začeli zbirati podatke o nepremičninah šele lani, ko se je začela bolj množična prodaja nepremičnin v stečajnih, drugih insolvenčnih ali izvršilnih postopkih. Pred tem letom je bilo tovrstnih prodaj občutno manj. Sicer pa so lani in letos na javnih dražbah prodali 50 stanovanj.
Kdaj lahko banka prodaja nepremičnine
Banke naj se ukvarjajo s posojanjem, ne pa z nepremičninskimi posli, velikokrat slišimo. »V tujini so se po začetku krize odločno in hitro odzvali - novogradnje so prodajali hitro in po močno znižanih cenah; recimo od 40 od 50 odstotkov na Irskem, v Španiji ..., tako je pritekel svež denar in zdaj na teh trgih cene stanovanj že rastejo,« omenja Branko Pavlin. In kaj se je zgodilo pri nas? »V Sloveniji se ni zgodilo skoraj nič - zadolžena podjetja in banke so dobro vedeli, da bo njihove izgube socializirala država, zato so z reševanjem odlašali v nedogled, davkoplačevalci pa bomo pokrili vso izgubo bank, lastnic nasedlih projektov,« dodaja.
Seveda na bankah to vidijo drugače. »Banka ni lastnik nepremičnine in je brez soglasja dolžnika ali lastnika ne more prodajati. Tudi ko je zadeva v sodnem postopku ali izvršbi, banke načeloma poskušajo doseči soglasje z dolžnikom in drugimi upniki, da bi se to še vedno zunajsodno prodalo, saj se tako navadno doseže višja prodajna cena,« pojasnjujejo v Unicredit banki. Koliko bank prodaja nepremičnine v soglasju z dolžniki, banke ne razkrivajo, z izjemo Banke Koper, kjer se ta hip tako prodaja osem nepremičnin, in NLB, kjer jim uspe zunajsodno prodati le 25 odstotkov nepremičnin. V Hypo Alpe-Adrii pa v zadnjih mesecih opažajo, da se vse več dolžnikov odloča za prostovoljno prodajo nepremičnine. »Takoj ko ugotovijo, da obveznosti ne bodo mogli poravnavati, sami aktivno začnejo prodajati nepremičnino,« pravijo.
Kaj se bo dogajalo v prihodnje
Kakšen bo vpliv vseh teh stečajnih, bančnih, DUTB-jevskih stanovanj na trgu nepremičnin? »Če DUTB recimo reče, da so cene še previsoko, lahko s svojo ponudbo in znižanjem cen premakne trg,« razmišlja France Arhar, ki sicer razprodaj ne pričakuje. Na trg nepremičnin lahko DUTB vpliva le v krajih, kjer bo prodajala večje število stanovanj, kot sta Ljubljana in Koper, menijo v DUTB. »Ker ne moremo predvideti, kdaj in koliko stanovanj bomo prevzeli iz stečajnih mas, zelo težko ocenimo svoj vpliv na trg,« še dodajajo.
Če bi zastavljene nepremičnine prišle na trg in se prodajale po tržnih cenah, bi lahko bili priče znižanju cen starejših in rabljenih stanovanj, menijo v Roni nepremičninah in Re/maxu. A korenitega upada cen ne pričakujejo. Enako razmišlja tudi Aljoša Markovič iz zbornice upraviteljev. »Prodaja nepremičnin v stečajnih postopkih ne bi smela občutno vplivati na ceno nepremičnin na trgu,« sklene. In razlog? »Stečajni postopki imajo podoben vpliv na cene nepremičnin na trgu kot izvršilni postopki. Oba postopka prodaje sta strogo formalizirana in do neke mere prebirokratizirana. Za nakup nepremičnine v stečajnem postopku se zato odločajo zelo preudarni kupci, in ne kupci, ki se jim mudi z nakupom. V obeh primerih niti ni zanesljivo, da bo prav on tisti, ki bo za nepremičnino ponudil največ oziroma bil sposoben ponuditi največ. Tudi to pomeni dodatno 'skrb' za kupca, saj je nakup v stečaju odvisen tudi od sreče,« pojasnjuje Markovič.
Kjer je ponudba velika, povpraševanja pa malo, je vendarle pričakovati dobre nakupne priložnosti. Težava je le, da nimamo statistik povprečnih cen novogradenj in nekako tavamo v temi. Vsak mora zato sam oceniti, kolikšna cena je zanj sprejemljiva, sicer se lahko zgodi, da bo tudi »stečajno« stanovanje preplačamo. Zaradi možnega navala na novogradnje pa se utegnejo znižati tudi cene rabljenih stanovanj, zato se splača spremljati tudi to ponudbo.
Neprodanih, a že zgrajenih stanovanj naj bi bilo od štiri tisoč do pet tisoč, so leta 2012 ocenili na geodetski upravi. Od takrat se jih je prodala le peščica. V letu dni se je prodalo zgolj 450 novih stanovanj, večina iz stečajnih mas, medtem ko se jih je v rekordnih časih približno toliko samo v enem četrtletju. Največ prodaj (skoraj tretjina) iz stečajnih mas je bilo v Ljubljani, in sicer po ceni med tisoč in 2.500 evri za kvadratni meter, medtem ko so cene novogradenj, ki niso del stečajnih mas, dosegale vrtoglavih štiri tisoč evrov na kvadrat. Posel v teh časih cveti tudi stečajnim upraviteljem. Nekateri so se nam pohvalili, da imajo zdaj res veliko dela in da je »stečajnih« nepremičnin ogromno. To je logična posledica rasti števila stečajev podjetij. Letos jih je bilo 938, kar je skoraj trikrat več kot leta 2009. Čeprav je kar četrtina vseh stečajev v gradbeništvu, pa Aljoša Markovič iz zbornice upraviteljev pravi, da se ne ponujajo zgolj nepremičnine propadlih gradbincev. »Vsako podjetje, ne glede na dejavnost, je lahko lastnik zgradbe, zemljišča, stanovanja. Veliko je tako tudi nepremičnin, ki so del mase podjetij v stečajnih postopkih, ki niso gradbena. Kar nekaj pa je tudi stanovanj v lasti fizičnih oseb, ki so v postopku osebnega stečaja,« pojasnjuje.
Kupci stanovanj bodo morali biti v prihajajočih mesecih na preži. Tihi in Vesna že leto in pol vsak dan spremljata ponudbo. »To je postala druga služba,« priznavata. Podrobno prečešeta spletne strani Agencije RS za javnopravne evidence in storitve (AJPES), kjer so objavljeni podatki o postopkih zaradi insolventnosti, pa spletno stran sodišča, kjer so objavljene javne dražbe... Podatki o nepremičninah so objavljeni tudi na spletnih straneh bank, zbornice upraviteljev, tudi na spletnih straneh, kjer zbirajo ponudbo stanovanj na javnih dražbah in zadnja leta rastejo kot gobe po dežju. Informacije, povezane s stanovanji DUTB, bodo objavili na spletnem portalu, ki bo zaživel predvidoma decembra. Za oglaševanje na največji tržnici nepremicnine.net se večinoma odločajo banke v tuji lasti, slovenskih skoraj ni, prav tako tam ni oglasov stečajnih upraviteljev. »Pravega zanimanja za prodajo teh nepremičnin dejansko ni,« sklene Primož Jazbec iz nepremicnine.net.
Nakupi nepremičnin po 50 odstotkov nižjih cenah ali več so odlična priložnost za kupce in nočna mora za dolžnike. »Če je nepremičnina, ki je predmet izvršbe, prodana na dražbi, izkupiček pa obstoječe terjatve ne pokrije, se izvršilni postopek zoper dolžnika lahko nadaljuje na drugih sredstvih in predmetih izvršbe. Zato je smiselno, da dolžnik proda nepremično prostovoljno, da ni omejitev na podlagi izklicne cene,« opozarja Ela Prudent iz SKB. In kakšna je uspešnost poplačila terjatev s prodajo nepremičnin? V Banki Koper priznavajo, da je to težko oceniti. »Vrednost odpisanih terjatev zaradi neuspešne dražbe ali neprodane nepremičnine je težko določiti, saj se terjatve banke poplačujejo tudi iz drugih virov, kot so izvršbe na vsa sredstva, plače, premičnine ..., ter zoper vse dolžnike, torej tudi poroke,« pravijo. Tudi Zbornica upraviteljev Slovenije nima podatkov o uspešnosti upraviteljev pri prodaji stečajnega premoženja. Analiza Doing business, ki sta jo leta 2013 izdala Svetovna banka in IFC, v kateri so ocenili učinkovitost insolvenčnih postopkov v 185 državah, je ocenila, da je povprečno poplačilo upnikov v Sloveniji skoraj 50-odstotno, še navaja Aljoša Markovič iz združenja upraviteljev.
France Arhar pravi, da se tudi danes da kupiti stanovanje s 60-odstotnim popustom, tako kot je bilo to mogoče v začetku devetdesetih po stanovanjskem ali Jazbinškovem zakonu (imenovan po glavnem avtorju in takratnem ministru za varstvo okolja in urejanje prostora Mihu Jazbinšku). Vrnimo se v zgodovino. Leta 1991 ob osamosvojitvi in prehodu iz socialističnega v kapitalistični družbeni sistem je bilo za odkup na voljo 229.032 družbenih stanovanj, kar je le 30 odstotkov takratnega celotnega stanovanjskega sklada. To so bila stanovanja, ki so bila trajno zasedena z najemniki s stanovanjsko pravico. Za odkup teh stanovanj se niso odločili vsi, saj je bilo prodanih le 61 odstotkov teh stanovanj oziroma 139.087. Kupci teh stanovanj pa so lahko dobili tudi bajne popuste. Več kot polovica stanovanj je bila odkupljena s 60-odstotnim popustom (v primeru takojšnjega plačila celotne kupnine), druga so bila kupljena s posojili, zaradi česar je bil popust manjši. Miha Jazbinšek se spominja treh vrst diskontov, ki so jih bili deležni kupci: skriti diskont iz naslova trajno zasedenih in dejansko posedovanih stanovanj, transparenten diskont za takojšnje plačilo ter inflacijski diskont, saj je bil rok plačila dva meseca po podpisu pogodbe, medtem ko je bančna vezava nemških mark za dva meseca posameznikom prinesla tudi več kot 20-odsotne obresti.
»Nekateri si niso mogli privoščiti odkupa zato, ker je bil zanje že 10-odstotni začetni vložek prevelik in ker so jih plašili, da Jazbinškova stanovanjska reforma ne bo uspešna, « se spominja Miha Jazbinšek.
Vrednost stanovanja se je izračunavala glede na vrednost točke (ta se je vsak mesec usklajevala z inflacijo in je bila objavljena v uradnem listu), število točk (v povprečju je bilo stanovanje točkovano z 250 točkami), velikost stanovanja (povprečna velikost je bila 53 kvadratnih metrov) ter ob upoštevanju popusta ob nakupu, nam je pojasnila Anita Hočevar Frantar, ki je v času privatizacije stanovanj skrbela za analize v takratnem stanovanjskem sektorju, med drugim tudi za analiziranje izvajanja »Jazbinškovega« zakona.
Glede na te podatke smo izračunali, da je bila odkupna cena stanovanja oktobra 1991 6.300 evrov (preračunano na podlagi dejanskega razmerja med vrednostjo tolarja in nemške marke ter razmerja te z evrom ob njegovi uvedbi), z vsakim naslednjim mesecem pa se je odkupna cena v evrih znižala. Bolje so jo odnesli tisti, ki so kupovali stanovanja proti koncu postopka lastninjenja. Povprečna odkupna cena od leta 1991 do 1994 je bila 4.800 evrov.
Čeprav se to danes sliši kot zadetek na loteriji, pa si številni niso mogli privoščiti nakupa stanovanja. »Nekateri si niso mogli privoščiti odkupa zato, ker je bil zanje že 10-odstotni začetni vložek prevelik in ker so jih plašili, da Jazbinškova stanovanjska reforma ne bo uspešna. Tako so v Idriji odkupili 95 odstotkov družbenih stanovanj, na Ptuju pa približno 30,« se spominja Miha Jazbinšek, eden od avtorjev zakona. »Tudi kupna moč takrat ni bila takšna, kot je danes. Plače so bile občutno nižje,« se spominja Frantarjeva. Povprečna mesečna neto plača leta 1991 je bila le 43 evrov, naslednje leto je poskočila na 130, nato na 195 in leta 1994 na 250 evrov, v povprečju je bila neto mesečna plača v začetku devetdesetih let 150 evrov, kažejo podatki statističnega urada.
Načrt: stanovanje = stoenka
Da bi stanovanja bila čim bolj ugodna za odkup, so nekateri ob pripravi zakona menda razmišljali, da bi bilo za povprečno stanovanje treba odšteti toliko kot za zastavo 101 oziroma volkswagna golfa. Odločili naj bi se za stoenko. Kolikšna je bila takrat cena stoenke, se danes ne spomni skorajda nihče, tudi zaradi inflacije, ki je bila takrat precej divja in zaradi katere so se cene spreminjale iz dneva v dan. Od nekdanjih trgovcev iz Srbije pa smo izvedeli, da se je stoenka v devetdesetih prodajala po sedem tisoč nemških mark, kar je približno 3.500 evrov. »Cen nimam, po spominu pa je vaša navedba kar dobra. Cene so bile seveda enotne in tudi državno maksimirane. Večina je kupovala avtomobile s posojilom, ki je bilo v inflacijskih časih res ugodno. Prav tako je bila izbira barv in dodatkov zelo omejena. Čakalni roki so bili tudi resnično dolgi,« nam je povedal Borut Mišica, ki je Zastavo avto kot direktor zapustil leta 1983. Za golfa pa je bilo treba takrat odšteti 12.700 evrov, torej je bil dražji od povprečne odkupne vrednosti stanovanja. Naš izračun kaže, da je bilo stanovanje dejansko vredno 1,4 vrednosti stoenke oziroma je bilo treba za stanovanje odšteti toliko kot za pol golfa. »Pripravljavci zakona takrat nismo razmišljali o cenah na trgu, saj je šlo za odkup trajne stanovanjske pravice (glej grafiko). Višina kupnin je bila postavljena tako, da bi bil mesečni obrok kupnine na 20 let odplačevanja enak mesečni najemnini kupljenega stanovanja. Danes bi temu rekli "neprofitni lizing". To pa zato, da bi se tehtanje posameznika v čim večji meri izteklo v prid privatizacije,« nam je pojasnil Jazbinšek.
Kdo danes lahko kupuje po Jazbinškovem zakonu?
V letu 2009 in 2010 je bilo po Jazbinškovem zakonu prodanih 250 stanovanj, med njimi tudi 100 kvadratnih metrov veliko stanovanje na Miklošičevi ulici v središču Ljubljane za 1.500 evrov, so pisale Finance. Kako je to možno, saj je zakon veljal le od leta 1991 do sredine 1994. »Gre za stanovanja, pri katerih denacionalizacija ni bila končana ali pa je bil zahtevek za denacionalizacijo pravnomočno zavrnjen. Danes ni več nobene zakonske podlage, da bi se nepremičnine prodajale po Jazbinškovem zakonu,« pravi Frantarjeva. A po tem zakonu se danes marsikomu toži. Tudi dosmrtnim najemnikom denacionaliziranih stanovanj, ki so leta 2004 vložili tožbo proti Sloveniji, češ da so jim bile kratene pravice, ker niso mogli odkupiti stanovanj. Ena izmed njihovih zahtev je bila, da bi lahko danes odkupili stanovanja po Jazbinškovem zakonu. Sodišče v Strasbourgu je njihovo pritožbo letos poleti zavrnilo.
